90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，请问是银行认为有30%的泡沫吗？

　 　　评估体系本身就具有过滤市场短期泡沫的作用，120万成交价的二手房评估价格是90万，有可能是短期市场价格走得过快，或者是当地的市场结构过于依赖新房，也可能是定价双方过于主观，银行评估体系需要过滤主观因素和市场不稳健因素对价格的影响，达到避免二手房贷产品出现批量溢价风险的防护目的，所以更多的是银行自我保护的手段，也不一定会直接与泡沫挂钩。　　二手房的交易价格确定有主观因素的影响，而银行房贷产品对应众多同类标的物，需要统一标准，方便管理风险。　　▲二手房的成交价有主观的成份在里面，并不一定可以反映当时真实的市场价值或者与银行认定的价值匹配。　　二手房的买卖价格虽然主要还是以市场价值为基础，但这其中却可以带有非常主观的成分。不同的业主对自身房产的定价可以带有很多个人的考虑因素，甚至可以带有非常主观的个人情绪，在这些因素的影响下，不同的业主的定价及最后与购房者协商成交的价格都可能出现较大的差异。　　比如一套房子本来市场价就是100万左右，但业主因为以前自己花了30万装修，就把价格定在130万，甚至更大胆一些，试探性地把价格定到140万，最后与看中的人商谈下来被双方接受以125万成交，这个过程就牵涉到很多主观的因素，上面的附加值只能双方当事人协商认可，第三方却未必会同样认同这样的价值。　　还有一些是完全凭主观定价的，认为自己的房子就值这么多钱，或者看见同小区的房子以某个价成交了，自己就在这个价格的基础上往上加价，如果有人看中并接受了，就会造成价格的快速变化，偏离正常的市场价值也就很正常了。　　当然也并不仅仅是会出现评估价低于市场价的情况，评估价高于市场成交价的现象也是存在的，特别是业主不知道行情或者有事需要降价急卖的情形下，甚至因为房子曾经是重大刑事现场而被业主低价贱卖，这些主观的定价都有可能会造成成交价不如评估价。　　所以现实中业主可以开出高于市场价值的价格，也可以开出低于市场价值的价格，并不一定是真实反映了客观的市场价值，这就导致了二手房市场成交价格的不稳定因素，这种情况对银行来说就是不稳定因素，强化了使用客观评估标准的必要。　　▲银行对外放开二手房贷产品，面对着大批量的产品申请，需要用统一的标准去做价值判定，以避免规模化溢价风险。　　自古以来，接受典当或抵押的一方都会有自己的价值判断尺度，不存在别人说多少钱就是多少钱的情况，而是把价值判断的主动权掌握在自己的手中。特别是长期批量存在的业务，没有客观、有效和统一的价值评定标准，就有可能造成整个大类产品规模化的溢价风险。　　银行用自己的价值标准体系对房产进行客观估价，参考了房产自身的特点、周边的价值影响、变现问题和市场变化在内的众多价值影响因素，无论高了或者低了都能找到贴近市场的客观根据。　　而且评估一般都会弱化市场的变动因素，用保守的态度面对房价的上涨，以防止价格未稳定就出现回调的风险，所以除了个别高评现象，一般来说银行评估价都要低于市场成交价。　　评估价的出现，过滤了二手房市场成交双方主观定价的影响，不会因为他们溢价成交，就给溢价相应的房贷额度，而银行这项二手房贷业务并非只做一单两单，它的数量和时间跨度都是很大的，需要进行标准化管理。作为一个长期和大批量的产品，有自己的客观评估体系可以有效防止出现大规模的资产溢价风险。　　即使不存在泡沫，银行评估价低于二手房成交价也是比较正常的现象，购买二手房要充分考虑手上现金是否充足。　　▲楼市发展的特点也有可能会暂时拉大评估与二手房市场价之间的差距，而这种差距并不一定是泡沫造成的。　　在房价处于不断上升的通道时，房价不断更新并不一定就是代表着泡沫在放大，银行评估系统的跟进既有效率滞后的原因，也有需要对上行房价的弹性包容的原因，因为从风险的角度来讲，房价上行需要有一个观察期，观察其能否企稳并确立新的市场价值，所以即使房价没有泡沫地上行，评估价也很难做到同步跟进。　　在这次楼市调控之前，国内的房价一直处于飞速上涨的通道，甚至有部分城市在调控期之内也出现了较大的涨幅，房价在短时间内出现快速上升，狂热的时候甚至是一天一个价，这种市场状态显然远远走在评估价的前面。　　例如一套原本市场报价100万、评估价90万的房价，因市场较火热所以短期内上升到120万左右成交了，但评估价并没有那么快更新，还将会保留在90万左右的估价，当房子及周边小区经过一段时间稳定在新的价值上的时候，评估价才有可能跟进。　　而且二手房的成交定价是建立在双方自愿的主观基础上的，卖家看见市场好有可能不断地加价，而买家有可能看中市场上行的趋势，接受业主的更高的定价而促成交易，这种价值的认定会受人的思想影响，在市场波动时具有主观性和不确定性，有可能造成价格与认定价值的进一步偏离，即使不是泡沫、以后房价会长久停留在目前的成交价之上，也需要等待市场验证，以减少快速跟进的风险。　　▲由于评估价与实际成交价存着较大差距的可能，所以也有可能造成购买二手房需要准备更多现金的现象。　　在没有实行三价合一的城市，银行自身的评估价将是房贷的唯一依据，而实行三价合一的城市并不多，所以对于大部分城市的二手房交易来说，评估价的高价决定了房贷的最高上限能做多少。而由于普遍存在评估价低于成交价的现象，那么就造成了那怕是首套房的最低首付也有可能超过总价3成的现象。　　比如题目中的那套房子，成交价是120万，但评估价只有90万，而银行是以评估价作为额度分配依据，以目前的房贷政策，首套房客户最高能贷到评估价的7成，即90*70%=63万，那么首付就不仅仅只有评估价的三成，即27万，还要包括需要补足的120万成交价与90万评估价之间的30万差价，总共57万。　　除了这57万首付以外，还需要再加上税费、中介费等等各项费用，那么要购买这套二手房，买家准备的现金就要超过成交价的50%，远超我们常说的首付3成。　　虽然在不同城市、不同时期和不同地段中评估价和成交价的差距并不相同，但在现在的市场环境下，购买二手房总共的首付超过3成是比较正常的，相同的成交价下，需要准备的现金比新房还要多。　　综上内容，二手房市场的房屋定价、影响因素相对要比新房更复杂，长时间批量做房贷产品的银行需要首先采用评估价这个手段来化解可能存在的大规模溢价的风险，让评估标准可以包容二手房市场定价的主观影响和市场趋势走势快慢的影响，那么评估价弱于市场成交价也是正常的现象，并不一定是由于房价真正存在泡沫，主要还是银行出于风险控制的考虑。 关键词： 估价 估值 二手房