房贷等额本息怎么算 (房贷等额本息和本金多大区别？内行人说了，才知道很多人亏了)

提问：房姐你好，有个问题没弄清，如果我按揭买房，预计五年后出手，提前还款的余额是怎样计算的（是不是提前还剩下本金，是否有违约金）？如果还款方式是等额本息，那五年按揭中还的70%左右是利息，是否会侵蚀大半利润，或者如果打算五年后出手，还款是否应该选等额本金？是不是我的计算思路有问题，说到底买房投资最终还是要落实到收益率上是么？

回答：等额本金，每月还本金和利息逐渐减少，适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群；

等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息多，适合收入不高工作较稳定的年轻人。

如果考虑5年内出手，可以选择等额本金。

长期持有选择等额本息。

违约金要看和银行签的合同是怎么规定的，有些是1年后提前还款没有违约金。

提问：房姐好，目前限购区有一套全款房78平，不限购区有一套贷款房128平，都是登记在夫妻2人名下，现在想卖掉限购区的78平置换限购区120平左右的房子，我和老婆都是外地户口，只有我一人有社保且满了2年，因为老家农村拆迁不能转为武汉户口，现在如何处理不限购区域的那套128平的房子才能使我有在限购区购房的资格，请房姐务必回复，感谢感谢

回答：不限购区的房子对敲给爸妈，腾出你的房票。

详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

提问：房姐你好，在一手新房a和隔壁二手房b中选择，利用拆骨法分析几个指标，基础盘，精装修，楼龄，绿化与会所，房型差异，楼层差异，朝向差异，地铁便利，品牌溢价，初房情结，请问这几个指标如何量化的?比如基础盘这个数据是怎么定的，比如楼龄是如何做加减的?同理，其他指标?

回答：一套房子不是一件商品，而是无数个因素组成的结合体。

类似于公司买卖并购，报价不是针对公司壳的报价，而是对公司的管理，业务，人员等种种方面的报价。房子是无数种商品组成的结合体，并且这些商品的价值随着变量而变化，譬如户型等硬伤折价，在1500万房产里可以折价15%，而在300万房产里只能折价1.5%。

类似的，一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。

至于经常有朋友问，拆骨法有哪些条件，拆骨法怎么算？提问没有用，唯一的学习路径是：实地看房并思考，想想「这套房为什么比上套房贵XX万？」看房无数，你自然会深入到交叉验证和复杂因素下进行的对比。

提问：房姐，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

回答：知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

提问：房姐您好，二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈？自己去谈的话第一次谈崩了就没挽留的余地了。

回答：中介没义务帮你，自己上。详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》

提问：房姐好，我和开发商签合同时觉得合同不合理不公平，拒签怎么做，需要具体作些什么？我要保留什么，做以后退房的依据呢？

回答：1.不买定金退不退。

2.贷不下来款怎么规定的，换银行还是退房。会不会有违约金，但是一般开发商都比较强硬，没有标准合同，开发商的合同都是利好自己的。

提问：房姐，武汉主战场，要买多少套房，建仓多少平？才能与年收入200多万的实体老板持平？？

回答：这是我今天最喜欢的一个问题：我要在武汉建仓多少平，才能超过我傻逼的实体老板呢？

公式呢，我已经在图中写出来了，非常的简单：

面积*单价（涨幅-加权资本成本）≥200

只要你在武汉持有1800平以上的次新，你在5-10年的范围内在概率上都会赚得比你的实体老板多。

1800平并不是一个遥不可及的数字。

加油吧，年轻人，这就是战场。

提问：武胜路皇后广场负一楼格子铺能买吗

提问：房姐你好。请问鄂州万科五彩城1.1万含1500装修值得投资入手吗？

回答：别买，因为目前的价格已经是把未来的投资预期已经透支了。这个价格为什么不看看武汉的？

提问：目前JLH状态。房产情况:我名下有江夏水晶俪一套3房。全公积金贷款，约15万。未办证。老公有关山大道阳光在线一套2房。

资金情况:手头可以拿出50万，不影响生意周转，1-2年内月供1-5万随意。问题:孩子正值读书期间，2房住父母+一家三口过于拥挤，有学区资源的地方换大房是刚需！1.想办大额信用卡！2.如何投资房产？

回答：1.手里有50万，直接搬砖，试试招商经典白。

可以直接找办卡员申请，额度比较大。申卡顺序也是一门学问，房产圈内部资料有大额卡速成篇，注意查看。另外就是一定要多核申请。

2.父母离婚获得2张sfsd房票，抢2套限价新盘做接力贷，之前有推荐过的新盘，都交一遍资料。你们夫妻名下的房子，尾款少许30%可做截断抵押。

提问：房姐，您好，你说的沈阳的新楼盘是沈北的融创唐轩上城吗？外地人可以买吗？

回答：不是，沈北延着地铁线买，单价7千的新盘可以无脑入，最近有王首富的投资利好。

新房限购，外地人需要缴纳半年社保或者落户才能买，二手房不限购。

提问：姐，05年的老小区，没有电梯，五楼带阁楼大户型，五楼175，阁楼100上证，露台10，阁楼折算一般面积算均价，价格是下面三四楼的七折左右，可入吗？

回答：价格计算用拆骨法：顶楼折价10-20%

阁楼和楼台：非房子本身赠送的，最多按照2折购买。房子赠送的，可以按照3-4折买入，5-6折卖出。

提问：房姐，花山碧桂园东境140大户型，单价11000左右，精装2500,投资值得出手吗？小户型是不是更适合投资？据说旁边的花山郡下期要涨价出精装了，是否还是等花山郡呢？另外中介说lh的单身名义买房要增加共同还款人是吗？

提问：DYD已放款，买了1.14保险，现在能退了不？怎么退啊？

回答：保险有犹豫期

退保要扣手续费，手续费也是业务员所得，可以申请，无非就是影响客户经理的保险业绩

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